新华网 谢国忠

----

　　上海又到了一年一度的吃蟹季节。

　　烹饪的时候,将蟹放进盛着冷水的锅子里。螃蟹感觉自己回到了曾经生活的湖水中,开始悠游自在起来。你盖上锅盖,又在锅盖上放了重物,然后点燃了煤气。你能听到锅中传来的抓挠声。它们开始眩晕,接着变得愤怒,然后又眩晕,最后终于无声无息了。锅中安静几分钟之后,你掀起盖子,看到蟹已经变成了棕红色。吃的时候沾点醋和生姜,美味极了。

　　中国的房地产投机者正如冷水中的螃蟹。他们自我感觉良好,还时不时地伸伸懒腰。他们并没有看见任何危险。他们也没有察觉,沉重的锅盖已经低低地笼罩在自己的头上、自己的脚底下已经起火。他们将被煮熟,但是却毫无察觉。

　　4月,我曾承诺读者说,当中国房地产泡沫破裂时,我将通知大家。市场现在已经到顶。今年剩下的几个月中,市场将逐渐呈现下滑趋势。当出现人民币重新估值反预期和资本流出——估计在2012年——市场将以更快的速度发生通货紧缩。

　　中国已经进入房地产熊市,且至少将持续5年。大城市中的平均房价可能将回落5成或以上。土地价值的回落幅度将更大。在房地产泡沫最大也最疯狂的浙江,房价将可能回落8成或更多。

　　幅度为何会如此之大?当泡沫缩小,价格必须下降到收入与回报能够互相支持的水平。就中国的房地产市场而言,这意味着租赁收益——目前小于3%——必须上升至5%或更多,并且每平方米单价应不多于两个月的平均工资。

　　地产泡沫逐渐缩小的过程可能持续许多年。上世纪90年代,日本日经股价指数在崩盘后依然膨胀了2年时间。它并没有一下子崩溃,而是每年下降8个百分点,一直持续了20年。台湾的泡沫与日本类似,维持缓慢下滑一直到中国内地的市场复兴。

　　1998年,中国曾经出现一波很少有人注意到的房地产泡沫。随后3年中,上海的房价下跌了三分之二。广东和海南星星点点地分布着尚未竣工的楼房。更近期的一个例子是,自2005年5月至2006年年底,上海的房价下降了三分之一。许多城镇开发项目都半途而废了。

　　我认为,目前的泡沫始于2007年年初,为快速货币扩张和人民币升值预期所推动,也将遵循同样的轨迹。然而,最近一些动向改变了我的看法。这一泡沫可能不会突然结束,而是将慢慢缩小。之前,我曾认为政府将在四季度放松信贷紧缩政策——这将导致新一轮房价上涨。泡沫可能会在2011年下半年或2012年出现大爆炸。

　　政府并没有放松二套房及三套房的信贷限制。由于大部分潜在购房者属于限制内购房且均需依赖贷款——并不是所有人都拥有充足现金——房地产市场无法继续上行以释放所有的本能冲动。那些名下拥有两千万套空置房的房产商将变得更穷,甚至破产。梅赛德斯奔驰汽车的销量可能将下降。但是中产阶级将拥有更强的消费能力——因为从投机者手中购房的成本降低了。

　　为了防止房产紧缩影响投资,政府必须马上调整银行资本。政府拥有所必需的资产负债表和智慧。过去十年中,中国的房地产市场表现强劲,消费力却相对较弱。未来十年中将可能出现相反的状况。

　　房地产投机者正如冷水中的螃蟹,他们正在被烹煮——不过比较聪明的那部分人仍然有时间逃离这种“慢火锅”局面。